Земля – один из древнейших объектов налогообложения. Еще в период земских реформ 1860-1870 гг. в качестве единицы налогообложения было определено взятое домовладение, принимаемое как земельный участок с четко обозначенными границами.

 

Однако, с приходом к власти большевиков, с 1917 года и до периода перестройки земля находилась в собственности государства. Декретом о земле 1917 года была отменена частная собственность на землю и осуществлена «национализация земли». Земля передавалась в пользование трудового народа без выкупа. Запрещались какие-либо сделки с землей: купля-продажа, аренда, залог. Принцип бесплатности землепользования был закреплен в Земельном кодексе 1922 года и Конституции СССР 1936 года.

 

Поэтому 74 года в стране существовал стереотип, что земля бесплатный дар природы, она общественная, значит ничья.

Вместе с тем, под воздействием различных факторов, обусловленных возрастающей активностью деятельности человека, с каждым годом наблюдалось прогрессирующее ухудшение состояния окружающей природной среды и земельных ресурсов.

Земельная реформа, начатая правительством Российской Федерации в 1990 году, преследовала цель – восстановить бережное отношение к земле. Земельный кодекс РСФСР, принятый в 1991 году установил, что землевладение являются платными. Плата за землю должна была стимулировать рациональное использование земель, охрану земель, их освоение, обеспечивать развития инфраструктуры в населенных пунктах.

Земельный налог, введенный в 1991 году Законом РФ «О плате за землю», не зависел от результатов хозяйственной деятельности и уплачивался в виде стабильных платежей за единицу площади земельного участка.

Развитие рыночных отношений в Российской Федерации, формирование рынка земли привело к необходимости принятии в 2001 году нового Земельного кодекса, который ввел понятие кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка – это показатель, который отражает представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Она приближена к рыночной стоимости, наиболее вероятной цене продажи земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Кадастровая стоимость определяется по категориям и видам функционального использования земель с применением методов массовой оценки недвижимости по отдельным категориям земель, разработанным федеральными органами власти. При исчислении кадастровой стоимости учитываются инженерно-технические условия эксплуатации территории, транспортные, социально-культурные, экологические, градообразующие и другие условия развития территории. Все эти параметры существенно влияют на кадастровую стоимость конкретного земельного участка (поэтому рядом расположенные участки могут существенно различаться по кадастровой стоимости).

В соответствии с новым Земельным кодексом, с 1 января 2005 г. Федеральным законом от 29.11.2004 года № 141-ФЗ в Налоговый кодекс РФ была введена в действие новая глава 31 "Земельный налог", определяющая порядок исчисления и уплаты земельного налога. Принципиальное отличие от прежней системы налогообложения заключается в исчислении земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Налоговым кодексом РФ определено, что земельный налог является местным налогом, устанавливается Налоговым Кодексом РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований о налогах, а так же обязателен к уплате на территории муниципального образования.

На территории Владивостокского городского округа земельный налог введен с 1 января 2006 года Решением Думы г. Владивостока от 28 октября 2005 года №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке».

Объектом налогообложения земельным налогом являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования.

Земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Объект налогообложения возникает только тогда, когда конкретный земельный участок сформирован (проведено межевание, определены границы земельного участка) и поставлен на кадастровый учет (осуществлена регистрация участка в Государственном кадастре недвижимости и участку присвоен кадастровый номер).

Налогоплательщиками земельного налога ст. 388 НК РФ признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Право собственности или право постоянного (бессрочного) пользования возникает у организаций и физических лиц с момента государственной регистрации земельного участка. Доказательством существования зарегистрированных прав признается запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная норма закреплена в ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Проведенная запись в реестре удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

В отношении земельного налога за земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, необходимо учитывать следующее.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам в силу закона и не требует регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, если земельный участок, на котором расположен жилой дом, сформирован и в отношении его проведен государственный кадастровый учет собственники жилых и нежилых помещений этого дома признаются налогоплательщиками земельного налога. При этом основанием для уплаты земельного налога является свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение.

Алгоритм исчисления любого налога начинается с определения налоговой базы.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка.

Результаты кадастровой оценки, проведенной на территории города Владивостока в 2010 году, утверждены постановлением администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» и применяются для налогообложения с 01 января 2011 года.

Кадастровую стоимость конкретного земельного участка можно посмотреть на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru, сайте администрации города Владивостока www.vlc.ru, сайте администрации Приморского края www.primorsky.ru.

Особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности (в том числе занятых многоквартирными домами), изложены в ст. 392 Налогового Кодекса РФ: для каждого из налогоплательщиков, являющегося собственником данного земельного участка, она рассчитывается пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности не установлено иное.

Таким образом, для определения доли необходимо площадь помещения, принадлежащего конкретному собственнику, поделить на общую площадь всех помещений, принадлежащих налогоплательщикам в данном многоквартирном доме.

Налоговая база будет исчисляться как произведение кадастровой стоимости земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, на рассчитанную в указанном выше порядке долю в праве общей долевой собственности на общее имущество для конкретного помещения.

Пример. В многоквартирном доме находятся

10 двухкомнатных квартир площадью 55 кв. м каждая,

10 трехкомнатных квартир площадью 80 кв. м каждая

и 10 четырехкомнатных квартир по 100 кв. м.

На первом этаже дома располагается магазин площадью 150 кв. м, принадлежащий организации.

Кадастровая стоимость земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом равна 10 000 000 руб.,

Для определения доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, принадлежащей каждому собственнику указанных помещений, следует определить общую площадь этих помещений.

Площадь магазина + площадь всех двухкомнатных квартир + площадь всех трехкомнатных квартир + площадь всех четырехкомнатных квартир = 150 кв. м + (55 кв. м x 10) + (80 кв. м x 10) + (100 кв. м x 10) = 2500 кв. м.

Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество для каждого собственника помещений будет равна частному от деления площади помещения, находящегося в собственности налогоплательщика, и общей площади всех помещений, принадлежащих собственникам, которая в рассматриваемом случае равняется 2500 кв. м.

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома составит соответственно:

для организации - 150 кв. м : 2500 кв. м = 0,06;

для собственника двухкомнатной квартиры - 55 кв. м : 2500 кв. м = 0,022;

для собственника трехкомнатной квартиры - 80 кв. м : 2500 кв. м = 0,032;

для собственника четырехкомнатной квартиры - 100 кв. м : 2500 кв. м = 0,04.

С учетом рассчитанных долей в праве на общее имущество определяется налоговая база для каждого из собственников.

В рассматриваемом примере, налоговая база будет равна:

для двухкомнатной квартиры - кадастровую стоимость земельного участка 10 000 000 руб. умножаем на рассчитанную долю 0,022 = 220 000 руб.;

для трехкомнатной квартиры - 10 000 000 руб. x 0,032 = 320 000 руб.;

для четырехкомнатной квартиры - 10 000 000 руб. x 0,04 = 400 000 руб.

для организации - 10 000 000 руб. x 0,06 = 600 000 руб.

Сумма земельного налога, которую должен уплатить налогоплательщик, равна произведению определенной для налогоплательщика налоговой базы и налоговой ставки, установленной представительным органом муниципального образования.

В городе Владивостоке ставка земельного налога в отношении земельных участков, занятых многоквартирными жилыми домами установлена в размере 0,2%.

На федеральном уровне Налоговым кодексом РФ установлена ставка 0,3%. Администрация города Владивостока выступила с инициативой снизить ставку земельного налога для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, Дума города Владивостока поддержала администрацию и установила пониженную ставку земельного налога для жилого фонда в многоквартирных домах в размере 0,2%.

В нашем примере

Сумма земельного налога

- для собственника двухкомнатной квартиры будет равна 440 руб. в год

( налоговая база 220 000 руб. x 0,2%)

- для собственника трехкомнатной квартиры – 640 руб. в год (320 000 руб. x 0,2%)

- для собственника четырехкомнатной квартиры – 800 руб. в год

(400 000 руб. x 0,2%)

Вместе с тем, при исчислении земельного налога по земельному участку, занятому многоквартирным домом, используются разные налоговые ставки в зависимости от назначения помещений, входящих в состав данного дома.

Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме (офисных помещений, магазинов, помещений для занятий спортом, подземных автостоянок, гаражей и т.д.) не могут воспользоваться пониженной ставкой 0,2%, установленной для жилого фонда.

Для них применяется ставка, установленная для земельных участков соответствующего использования.

Решением Думы города Владивостока № 108 от 28.10.2005 года «О земельном налоге в городе Владивостоке» установлены следующие ставки земельного налога:

- в отношении земельных участков, занятых гаражами 0,7% ,

- в отношении земельных участков, занятых объектами физической культуры и спорта, культуры, искусства, частных детских дошкольных учреждений, не финансируемых из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации – 0,6%,

- в отношении прочих земельных участков – 1,5%.

В нашем примере в многоквартирном доме находится магазин, следовательно, будет применяться ставка земельного налога 1,5%.

Сумма земельного налога для организации, в собственности которой находится нежилое помещение, используемое под магазин составит 9000 руб. в год (налоговая база 600 000 руб. x 1,5%)

Необходимо отметить, что администрация города Владивостока уделяет большое внимание социально – незащищенным слоям населения. Для их поддержки администрацией города были подготовлены предложения по установлению налоговых льгот по земельном налогу, которые приняты депутатами Думы города Владивостока.

В городе Владивостоке от уплаты земельного налога с 01.01.2012 года в полном объеме освобождены Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, почетные граждане города Владивостока, инвалиды, ветераны Великой Отечественной войны, физические лица, подвергшиеся воздействию радиации. (МПА № 324 от 17.10.2011)

Для пенсионеров по возрасту налоговая база снижена на не облагаемый налогом минимум в размере 300000 (триста тысяч) рублей.

Данные льготы распространяются и при оплате земельного налога за земельные участки под многоквартирными домами.

Если собственником квартиры является ветеран Великой Отечественной войны – земельный налог он оплачивать не будет.

Если собственником квартиры является пенсионер - он будет оплачивать земельный налог с налоговой базы, превышающей 300000 (триста тысяч) рублей.

В нашем примере

Налоговая база для двухкомнатной квартиры определена в размере 220 000 руб., следовательно, если собственником квартиры является пенсионер по возрасту, земельный налог он не оплачивает.

Налоговая база для трехкомнатной квартиры составляет 320 000 руб., следовательно, если собственником квартиры является пенсионер по возрасту, для расчета земельного налога налоговая база будет снижена на 300 000 руб. и составит 20 000 руб. Пенсионеру будет выставлен земельный налог в размере 40 рублей в год. (вместо 640 руб. рассчитанных для других собственников квартир, не отнесенных к льготным категориям физических лиц)

Физические лица уплачивают земельный налог на основании уведомления, направленного им налоговым органом (п. 4 ст. 397 НК РФ).

Налогоплательщики - физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, уплачивают налог до 15 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Законом РФ от 27.07.2010 года № 229-ФЗ с 2011 года физические лица, не являющихся индивидуальными предпринимателями, освобождены от уплаты авансовых платежей по земельному налогу. Согласно этим изменениям в 2011 году физические лица не оплачивали земельный налог. В 2012 году физическим лицам пришли налоговые уведомления об уплате земельного налога за 2011 год (срок оплаты до 15.11.2012). За 2012 год физические лица обязаны оплатить земельный налог до 15 ноября 2013 года.

Налоговые органы обязаны направить налогоплательщику налоговое уведомление не позднее 30 дней до наступления срока платежа земельного налога.

Предоставление налоговой льготы, в том числе в виде снижения налоговой базы на не облагаемые налогом 300 000 рублей, так же производится налоговыми органами на основании документов, подтверждающих это право, самостоятельно представляемых налогоплательщиком в налоговый орган.

В соответствии с решением Думы города Владивостока от 25.10.2008 года № 108 налогоплательщики, имеющие право на налоговые льготы, должны представить документы, подтверждающие такое право, в налоговые органы по месту нахождения земельного участка, признаваемого объектом налогообложения, в срок до 1 февраля текущего года либо в течение 30 дней с момента возникновения права на льготу.

Налоговую базу за налогоплательщиков - физических лиц налоговые органы определяют на основании сведений, полученных от органов, осуществляющих кадастровый учет, ведение государственного реестра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управления Росреестра по Приморскому краю). Сведения предоставляются в налоговые органы ежегодно по состоянию на 1 января налогового периода.

Налогоплательщики - организации или физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, владеющие на праве собственности нежилыми помещениями в многоквартирном доме, самостоятельно рассчитывают и уплачивают сумму земельного налога, а так же по истечении налогового периода представляют в налоговый орган налоговую декларацию.

В соответствии с решением Думы города Владивостока от 28.10.2005 года № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» налогоплательщики – организации и физические лица, являющиеся индивидуальными

предпринимателями, в течение налогового периода уплачивают авансовые платежи по налогу равными долями, в следующие сроки:

- за первый квартал - не позднее 5 мая года, являющегося налоговым периодом;

- за второй квартал - не позднее 5 августа года, являющегося налоговым периодом;

- за третий квартал - не позднее 5 ноября года, являющегося налоговым периодом.

По истечении налогового периода налогоплательщики, являющиеся организациями и индивидуальными предпринимателями, уплачивают налог не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налогоплательщики обязаны заплатить налог в установленные нормативными документами сроки.

Если налог уплачен в более поздние сроки, налогоплательщику начисляется пеня. Процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент срока уплаты налога.

С 14.05.2012 года ставка рефинансирования установлена в размере 8,25% . Соответственно става пени в настоящее время = 0,0275%.

Обязанность по уплате налога считается исполненной физическим лицом со дня внесения в банк или организацию федеральной почтовой связи наличных денежных средств для их перечисления в бюджетную систему Российской Федерации на соответствующий счет Федерального казначейства. Для налогоплательщика - юридического лица - с момента предъявления в банк поручения на перечисление налога в бюджетную систему Российской Федерации.

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога, начиная со следующего за установленным законодательством о налогах и сборах дня уплаты налога или сбора.

Таким образом, для налогообложения земельным налогом достаточно поставить земельный участок на кадастровый учет.

Суммы земельного налога у собственников квартир небольшие.

По расчетам администрации средний размер земельного налога в городе Владивостоке

за 1-комнатную квартиру (S=33,5 кв.м) составляет 270 руб. в год,

за 2-х комнатную квартиру (S=47,1 кв.м.) - 380 руб. в год,

за 3-х комнатную квартиру ( S=71,1 кв.м.) - 570 руб. в год,

за 4-х комнатную квартиру (S=94,8 кв.м.) - 770 руб. в год.

Однако конкретный размер налога зависит от места расположения дома, района города, площади оформленного земельного участка и площади квартиры. Земельный налог может быть в несколько раз больше или меньше.

Вместе с тем, чтобы использовать возможность распоряжаться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, каждому собственнику жилого или нежилого помещения необходимо зарегистрировать своё право общей долевой собственности на земельный участок.

Только на законно оформленной территории, что подтверждается регистрацией права собственности, жители дома становятся полноправными и ответственными хозяевами.

Регистрация земельных участков в общедолевую собственность позволит активно и на законных основаниях использовать придомовую территорию для обустройства детских площадок, парковок, палисадников и других нужд,

а самое главное позволит исключить возможность застройки земли под окнами, появления гаражей, торговых павильонов, незаконных автостоянок,

даст собственнику уверенность, что его имущество защищено.

О формировании земельных участков вам подробно рассказали специалисты управления градостроительства и архитектуры администрации Владивостока на третьем уроке.

Как зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок подробно могут рассказать представители Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

В заключении хочу сказать, что Правительством РФ планируется введение налога на недвижимость.

В соответствии с Основными направлениями налоговой политики на 2013 год и плановый период 2014 и 2015 годов, разработанными Правительством РФ, на первом этапе налог на недвижимость предполагается ввести для физических лиц.

При этом объектом налогообложении будет являться единый объект недвижимости, состоящий из земельного участка и жилого дома, квартиры, дачи, гаража или иного строения, помещения и сооружения.

Предполагается, что налог на недвижимость значительно упростит систему налогообложения в интересах налогоплательщика. Гражданину достаточно будет заплатить один налог вместо двух – налога на имущество и налога на землю.

Кроме того, в настоящее время, налог на имущество рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости объектов и владельцы дорогого жилья иногда платят меньше, чем собственники дешевого.

Дмитрий Медведев, будучи Президентом РФ, в Бюджетном послании о бюджетной политике в 2012-2014 поставил задачу, «чтобы введение нового налога, с одной стороны, обеспечивало более справедливое распределение налоговой нагрузки между объектами недвижимого имущества с разной рыночной стоимостью, а с другой стороны, было социально приемлемым и осуществлялось с учетом сложившегося уровня доходов населения, не привело к росту налоговой нагрузки на малообеспеченных граждан».

В настоящее время механизм взимания нового налога на недвижимость находится в стадии обсуждения в Министерстве экономического развития.

По информации главы Минэкономразвития новая схема налогообложения будет более справедливой, чем нынешняя. Налог на недвижимость, основанный на рыночной стоимости должен перераспределить налоговую нагрузку. Более высокие, рыночно обоснованные налоги будут взиматься с владельцев больших квартир, дорогостоящих особняков и крупных участков земли. Ставка налога может быть установлена на уровне 0,01 процента от кадастровой стоимости недвижимости или немного больше. Одновременно для малообеспеченных людей и собственников недорогого имущества планируется предусмотреть льготы. В проектах несколько вариантов предоставления льгот – вводить вычеты в зависимости от объема недвижимости, то есть облагать налогом квартиры, дома, участки определенной площади или предоставлять вычеты в виде фиксированной суммы, на которую будет уменьшаться налоговая база.

Вместе с тем, сроки введения налога на недвижимость не ясны. Они напрямую зависят от подготовки федеральных органов к исчислению налога на недвижимость.

В настоящее время в органах Росреестра формируется единая база по объектам недвижимости, проводится оценка этих объектов недвижимости.