I. Новое в действующем законодательстве по вопросам формирования земельных участков под многоквартирными домами.

На сегодняшний день благодаря произошедшим изменениям в законодательстве произошло значительное упрощение процедуры оформления документов при формировании земельных участков под многоквартирными домами.

 

1) В соответствии с постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 25.05.2010 №12-п, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

 

Т.е. на сегодняшний день не является обязательным предоставление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу формирования земельного участка и результатов голосования. Также не является обязательным обращение с заявлением о формировании земельного участка уполномоченного общим собранием собственников. Обратиться с заявлением может любой собственник.

В то же время, способы проведения общего собрания, его полномочия и компетенция регламентированы статьями 44,45,46 Жилищного кодекса РФ, и, как показывает опыт, в подавляющем большинстве случаев, оказывается полезным и крайне необходимым для интересов собственников. В наше время люди живут обособленно, и, как результат, зачастую обращаются в администрацию с заявлением оформить землю под многоквартирным домом в общедолевую собственность, не зная о том, что земельный участок давно оформлен, и документы на него находятся в соседней квартире. Поэтому проводить общие собрания не просто важно, а необходимо. Тем более, что интересы собственников по вопросу пределов использования земельного участка всегда расходятся во мнениях, этот вопрос является важнейшим в момент согласования назначаемых границ земельного участка под многоквартирным домом и особенно важным в дальнейшем, когда наступает право. Размер площади земельного участка под многоквартирным домом, и находящиеся на земельном участке элементы озеленения и благоустройства и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости в дальнейшем станут впрямую влиять не только на величину земельного налога, но и на расходы по содержанию общего имущества.

И самой правильной позицией заявителя в этот момент является инициировать общее собрание собственников с предварительным оповещением о его начале и месте проведения, чтобы обсудить этот важнейший для всех вопрос и проголосовать за согласуемые границы земельного участка под домом. Такая позиция позволяет избежать в дальнейшем конфликтов и разногласий, и позволит всем собственникам многоквартирного дома решать многие спорные вопросы цивилизованным образом.

2) В Жилищном Кодексе РФ больше не содержится понятия нормативного размера земельного участка и особых положений о порядке определения размера и границ земельных участков под многоквартирным домом. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Ранее существовавшие методики по расчету нормативных размеров земельных участков под многоквартирными домами отменены постановлением Правительства РФ от 17.10.2009 N 834 «О признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам землепользования и градостроительства», в соответствии с которым были отменены:

1. постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 № 1223,

2. постановление Губернатора Приморского края от 18.08.2000 № 575 «Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах»,

3. постановление администрации г. Владивостока от 06.02.2002 №120 «Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».

На сегодняшний день в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. В соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Не менее важным фактором при формировании границ земельного участка является отсутствие прав третьих лиц, поскольку, так называемое наложение границ формируемого земельного участка на границы другого земельного участка является прямым препятствием при кадастровом учете.

Размеры земельных участков не рассчитываются, единственное основание – фактическое использование земельного участка и интересы землепользователей.

Надо сказать, что данное постановление подразумевало расчёт минимального (нормативного) размера, методика предполагала доказывание факта, что назначенная площадь ДОСТАТОЧНА для дальнейшей эксплуатации дома. В данном контексте методика применима и сейчас.

Вот только отмена произошла потому, что сняты ограничения – хотите и способны платить – берите больше. Ограничения: интересы смежных землепользователей и права третьих лиц. Интересы смежных, несформированных, пока не определились, и выявляются после уже поставленных на кадастровый учет – и в этом состоит проблема. Наша задача: угадать возможные запросы смежных, которые ещё не обратились с заявлением, и их учесть к моменту их обращения (проводим предварительное межевание кварталов – масса неучтенной работы, которую постоянно приходится перекраивать, менять, выезжая на место, выясняя, контактируя, исследуя проблемы). И всё равно, пожелания вновь поступающих заявок непредсказуемы, как и наша жизнь в целом. И запросы у всех разнообразные – одни требуют побольше, другие – более реально смотрят на собственные возможности, либо имеют бизнес-планы на формируемой территории, либо хотят бороться с кем-то или с чем-то… Соответственно формирование земельного участка многоквартирного дома происходит с учетом его географических, геологических, технических, транспортных, социальных, культурных и даже политических (и боюсь, не все ещё перечислила!) условий. Все нужно учесть и постараться посодействовать нормальной жизни в границах земельного участка под многоквартирным домом.

3) Вступили в силу с 1 сентября 2012 г. «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее - Правила), утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354. Данный документ позволяет урегулировать возникающие разногласия между собственниками и, например, сетедержателями, которые прокладывают проектируемые инженерные коммуникации, предусмотренные Генпланом ВГО и необходимые для нужд города, через придомовые территории многоквартирных домов. Возникла острая проблема, заключающаяся в том, что собственники зачастую ведут себя как частные собственники, т.е. не допускают на земельный участок, оформленный в общедолевую собственность, практически «никого чужого», забывая о свободном режиме использования земельного участка, а также о том, что сетедержатель обеспечивает коммунальными услугами не только наш дом, в котором мы живём, но и соседние дома микрорайона. И вмешательство в процесс строительства, ремонта, подготовки к зимнему периоду, может отразиться и на вашей собственной жизни, и её условиях – как то срыв сроков подачи отопления в зимний период, и другие проблемы с обеспечением нас видами коммунальных услуг. Кроме того, это может повлечь за собой серьезные последствия в виде штрафов, выплат неустоек за срыв сроков, и другие виды административной ответственности. Более тяжелые случаи нанесенного вреда и ответственности за него предусмотрены главой 59 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила регламентируют, в том числе, в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом собственником жилого дома с организацией, которая от своего имени и в интересах собственника заключает договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения…, с соответствующими ресурсоснабжающими организациями, взаимоотношения собственников с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, посредством взаимодействия с управляющими компаниями на договорных отношениях.

Так пунктом 17 Правил предусмотрено, что заключение договора между ресурсоснабжающей организацией по предоставлению коммунальной услуги соответствующего вида (электроснабжения) с потребителем является обязательным.

Утвержденная форма договора позволяет решать многие возникающие проблемы посредством включения в текст договора соответствующих пунктов.

При этом пунктом 151 Правил предусмотрено: вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг, подлежит возмещению исполнителем в полном объеме независимо от вины исполнителя. Указанный вред подлежит возмещению по правилам, предусмотренным главой 59 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг, признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с исполнителем или нет.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие нарушения качества предоставления коммунальных услуг, подлежит возмещению в течение 10 лет со дня предоставления такой услуги. При этом требования, предъявленные по истечении 3 лет со дня возникновения права на возмещение такого вреда, удовлетворяются за прошлое время не более чем за 3 года, предшествовавшие предъявлению иска.

Из этого следует, что если по вине жильцов дома, которые, например, не допустили на земельный участок сетедержателя, который прокладывает инженерные коммуникации, либо осуществляет их ремонт для нужд других домов, находящихся в данном микрорайоне, и в результате таких действий жильцы других домов вовремя не получат тепло, свет, либо другие коммунальные услуги, и их правам, жизни и здоровью будет причинен вред, то для жильцов дома наступит ответственность. Нанесенный вред подлежит возмещению в полном объеме по правилам, предусмотренным главой 59 Гражданского кодекса Российской Федерации (в зависимости от степени тяжести– вплоть до уголовной!).

Поэтому призываем жильцов многоквартирных домов, которые получили право общедолевой собственности на земельный участок, с пониманием относиться к факту, что городская инфраструктура сложна и взаимосвязана, и земельный участок не может существовать обособленно от всех, поскольку тоже является частью этой инфраструктуры. Практически через все земельные участки под домами, в которых мы живём, проходит великое количество инженерных коммуникаций, которые обеспечивают жизнедеятельность города. В наших правах требовать от сетедержателя, прокладывающего сеть, привести участок в надлежащее состояние, интересоваться, в каких целях ведется такое строительство, но в момент стройки категорически нельзя препятствовать работе ресурсоснабжающей организации. Не стоит забывать о том, что такие действия будут чреваты уплатой неустоек (штрафов, пеней).

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в главе II «Требования к содержанию общего имущества» предусматривает пункты 10, 15 и 16:

10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о  санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии,

обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Постановление Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. N 124
"О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг"
предусматривает форму договора ресурсоснабжения. Пунктом 3 п.п. б) Правил предусмотрено включаемое в договор ресурсоснабжения в соответствии с подпунктом "а" пункта 18 Правил положение об ответственности исполнителя за действия потребителей коммунальных услуг, которые повлекли нарушение установленных этим договором показателей качества коммунального ресурса и объемов поставляемого коммунального ресурса, применяется с учетом пункта 53 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг гражданам).

II. Что нужно сегодня для того, чтобы оформить землю под многоквартирным домом.

Для оформления земельного участка в общедолевую собственность собственник помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме обращается лично в отдел документационного обеспечения управления делопроизводства администрации города Владивостока в режиме «Одно окно» (ул. Западная, 15, часы приема: понедельник-четверг, с 9.30 до 13.00 и с 14.00 до 17.00; пятница с 9.30 до 13.00 и с 14.00 до 16.00) или направляет почтовым отправлением заявление на имя главы города Владивостока о формировании земельного участка под многоквартирным домом. Образцы заявлений размещены на сайте www.vlc.ru, и на первом этаже здания управления градостроительства и архитектуры по адресу: ул. Западная, 15. В заявлении указывается обратный адрес для отправки корреспонденции, телефон для связи. К заявлению от одного собственника помещений в многоквартирном доме прилагаются следующие документы:

1. копия документа, удостоверяющего личность заявителя (паспорт);

2. копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение в данном доме.

3. в случае обращения от юридического лица, имеющего нежилые помещения в многоквартирном доме – свидетельство о регистрации в налоговых органах и учредительные документы.

По всем интересующим вопросам, Вы можете созвониться со специалистом управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока по тел. 252-76-25 в рабочие дни с 9.00 до 18.00.

Сведения и интересующая информация содержится на Едином портале государственных услуг Российской Федерации.

Всю подробнейшую информацию о процессе формирования земельного участка под многоквартирным домом можно узнать в следующем документе - постановление администрации города Владивостока от 28.06.2011 № 1718, утвердившее Регламент предоставления администрацией города Владивостока услуги «Организация формирования земельного участка под многоквартирным домом для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома с приложением утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) соответствующей территории с постановкой земельного участка на кадастровый учёт», информация также размещена на сайте Администрации г. Владивостока www.vlc.ru.

III. Про сроки предоставления услуги.

Пунктом 2.4. Регламента предоставление услуги осуществляется в течение финансового года, которым предусмотрено финансирование организации постановки земельного участка под многоквартирным домом на кадастровый учет.

Прогнозируемый срок предоставления услуги с учетом поэтапности исполнения, взаимодействия и сотрудничества структур, финансирования из средств бюджета Владивостокского городского округа - до конца текущего финансового года со дня заключения муниципальных контрактов:

1) на изготовление топосъемки земельных участков М 1:500;

2) на исполнение работ по постановке земельных участков на кадастровый учет.

Срок издания распоряжения Управления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории под многоквартирным домом для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома на существующем в планшетохранилище материале (при наличии) приходится на подготовительный период заключения муниципальных контрактов, в течение которого Управлением проводятся следующие работы:

формирование списков поступающих в администрацию заявлений и комплектация пакетов документов;

определение объемов планируемых работ;

подготовка технических заданий;

изготовление обзорных схем;

нанесение градостроительных ограничений;

определение границ земельных участков и их согласование, направление запросов КПТ - до момента заключения муниципальных контрактов со дня регистрации заявления.

В случае наличия оснований для отказа в предоставлении услуги заявителю в течение 30 дней направляется мотивированный отказ за подписью первого заместителя главы администрации города Владивостока, курирующего деятельность Управления.

Работы по постановке земельных участков под многоквартирными домами на государственный кадастровый учёт ежегодно проводятся в рамках муниципальных заказов, оплачиваются за счет средств местного бюджета после проведения конкурса и заключения муниципального контракта на данные виды работ с организацией, победившей в конкурсе. Очередь в форме списка домов формируется по мере поступления заявок в адрес администрации г. Владивостока, заявки постепенно включаются в список домов, планируемых на заключение контракта на выполнение данного вида работ в будущем финансовом году.

Хочется сделать акцент на то, что жильцы домов, если они решают сами ускорить процесс оформления земельного участка (не ждать год!), такое возможно сделать за собственные средства.

В таком случае заявка подается с формулировкой «изготовить и утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома. После этого управление изготавливает и утверждает схему, вручает заявителю, который далее обращается к услугам кадастрового инженера (по выбору – есть государственный реестр кадастровых инженеров), к полномочиям которого относится исполнение межевого плана и постановка земельного участка на гос. кадастровый учёт.

Средняя стоимость работ по изготовлению топосъемки и постановке на кадастровый учет земельного участка под 1 многоквартирным домом 45 000 руб. Стоимость работ по постановке на кадастровый учет земельного участка под 1 многоквартирным домом 15 000. (рассчитаны на основании факта 2011-2012 гг).

Данный порядок цифр усреднённый (стоимость может быть иной по договоренности с выбранным Вами кадастровым инженером, она зависит, в том числе, и от размеров земельного участка – т.е. чем больше дом, или его протяжённость, тем больше стоимость). Стоимость также может впрямую зависеть от качества выполненных работ, поэтому при выборе кадастрового инженера имеет смысл провести исследование по соответствию цены и качества, чтобы результат заказываемой услуги по постановке земельного участка на государственный кадастровый учет Вас устроил.

IV. Про работу по формированию земельных участков под многоквартирными домами в цифрах.

Согласно справке Федеральной службы государственной статистики 2010 г. общее количество многоквартирных жилых домов по г. Владивостоку (с учетом домов блокированной застройки) составляет: 5390.

На государственный кадастровый учет поставлены 1558 земельных участков:

2007 год – 12,

2008 год – 60,

2009 год – 168

2010 год – 412

2011 год - 484

2012 год - 422.